銀行房屋貸款-新增貸-轉增貸降息-整合負債-購屋-房貸2、3胎

🏠 什麼是房屋貸款？
房屋貸款，簡稱「房貸」，是指將個人名下的不動產(房屋)作為抵押擔保品，向銀行等金融機構申請貸款，並分期按月償還本金與利息的一種借貸行為。通常目的是為了滿足各種資金需求，例如購屋、資金週轉、整合負債、投資理財、房屋裝修或其他週轉等。相較於信用貸款，房屋貸款通常能提供較高的貸款額度，又因為有不動產作為抵押，對銀行而言放貸風險相對較低，因此利率也相對較低。  

🏠什麼是房屋轉增貸？
✅房屋轉增貸-
🎯銀行房屋轉增貸方案-
🏡房屋轉增貸是一種貸款方式，它結合了「轉貸」和「增貸」的特性。 簡單來說，就是將原有的房屋貸款轉貸到另一家銀行，以爭取增加貸款額度，並藉此降低利率或拉長還款年限或改變房貸方案，以節省利息支出，降低月繳金額，從而減輕繳款壓力，達到彈性理財目的。
🏡房屋轉增貸優點-
🔸增加額外資金 : 轉增貸可增加運用資金，滿足個人理財及其他週轉金需求。
🔸降低利率 : 新銀行可提供爭取較低房貸利率機會，降低利息支出。
🔸延長還款期限 : 新銀行有可能提供更長的還款期限，降低每月還款負擔。
🔸改善貸款條件 : 轉增貸可提供重新評估貸款條件，選擇更適合的貸款方案。
🔸爭取寬限期 : 新銀行有機會可爭取寬限期，暫時緩解還款壓力，讓個人理財更彈性。
🌲核貸1000萬(本利攤還)月繳36962元起 

🏠什麼是房屋增貸？
✅房屋增貸-
🎯銀行房屋增貸方案-
🏡房屋新增貸-「房屋新增貸」就是將本身持有且無任何貸款的擔保物，向銀行提出貸款申請，以期獲得所需資金方式。
🏡房屋增貸-「房屋增貸」是指借款人在已有的房屋貸款基礎上，在償還房貸一定比例後，利用房屋剩餘價值作為擔保，再次向原房貸銀行申請增貸，以獲取額外資金的貸款方式。

🔺房屋增貸申請條件:
🔸大多需要已經償還一定比例的房貸本金，如尚在繳納房貸寬限期or繳款期數短個案，通常無法獲得核貸。
🔸原房貸繳款需正常無遲繳狀況。
🔸整體金融總負債需符合收支比計算且信用正常並有明確職收證明。

🏠什麼是房屋轉貸？
✅房屋轉貸-
🎯銀行房屋轉貸方案-
🏡房屋轉貸是指將現有的房屋貸款，從原貸款銀行轉移至另一家銀行，從而爭取較優惠條件以取代原先的貸款，並重新設定貸款條件，例如利率、還款期限、貸款方案、寬限期、、、、等。
🏡房屋轉貸的優點:
🔹減輕還款負擔:藉著轉貸方式，可降低每月繳款壓力，達到收支平衡目的，提升生活品質。
例如:
➡️轉貸前☛原房屋貸款1200萬(本利攤還-指數型)分20年(240期)年利率2%，餘額剩400萬元，每月繳款金額60706元。
➡️轉貸後☛原房屋貸款400萬(本利攤還-指數型)分20年(240期)年利率2%，則每月繳款金額為20235元。
🔹減少利息支出: 可規劃轉貸至利率較低的銀行，節省每月利息支出。
🔹選擇貸款方案: 取得更適合自己的貸款方案(譬如:回復型、理財型、階梯形、、、等)彈性繳款，靈活理財。
🔹取得寬限期:有些銀行可提供寬限期，讓借戶在貸款初期不需償還本金，只需繳納利息。

🏡房屋轉貸的缺點:
🔹延長還款期限:轉貸時雖可以將原貸款餘額，重新轉換成新的訂約金額，達到降低每月家庭負擔目的，但也可能因此拉長還款期限(凡是貸款的利息支出，都是日積月累產生，建議平時能養成儲蓄習慣，儘早提前清償，才是最省息方式)。
🔹轉貸相關費用:轉貸除新貸銀行開辦費外，也要考慮原貸銀行是否有違約金問題(綁約期)，除此以外，其他相關費用如:A.原貸款銀行抵押權塗銷代書費B.新貸款銀行抵押權設定代書費C.地政設定規費(以實際設定金額1/1000計算)D.書狀費(大約80元)。 

⭐房屋「轉貸」&「增貸」&「轉增貸」的差別-
🔹轉貸 : 就是將原有的房貸從原來的借貸銀行轉到其他銀行，並重新設定貸款條件，例如利率、還款期限、貸款方案、、、等。
🔹增貸 : 房屋增貸是指在已有的房屋貸款基礎上，向原貸款銀行再次申請貸款。或將無任何貸款擔保物，利用標的物的價值作為抵押，以獲取資金的貸款方式。
🔹轉增貸 : 把轉貸和增貸相結合，將原有的房貸轉到新銀行，同時增加貸款額度，獲取額外的資金並重新設定貸款條件。

銀行房屋第二順位(2胎)貸款

✅ 什麼是房屋二胎貸款(二胎房貸)？
🎯銀行二胎房貸方案-
⭐銀行房屋二胎貸款，就是把已經抵押給甲銀行的標的物(例如:房屋or土地...)，再次將同「標的物」抵押給乙銀行，而取得另一筆房貸資金；因為是第二次抵押，因此叫做「二胎房貸」或第二順位房貸。由於房屋二胎的「胎」來自日治時期不動產物權之一的「胎權」，類似於現在的抵押權，因此二胎房貸就是第二順位抵押權的意思。

⭐由於承借第二順位的銀行承擔的風險較高 (房屋價值扣掉第一順位後，房屋相對所剩殘值較少)，因此，二胎房屋貸款的利率通常會比第一順位高，貸款用途也較適用於短期週轉。

🔺大多數銀行並不承做第二順位房貸(包括但不限於同一銀行順位)，少數承作銀行也大多會把他當成提供「附擔保」的信用貸款方式承作，亦即除考量房屋(標的物)殘值以外，也會針對個人信用評分&還款來源，加強控管及從嚴審核。另相對於貸款年限&承作利率及條件 ，也會與第一順位貸款有所差異。
🔺銀行房貸、土地二胎專案介紹-
🔹借戶年齡:18-75歲(個案可討論)
🔹標的物屋齡:50年(個案可討論)
🔹可申貸額度:最高可貸額度上限600萬元
🔹收入:須提供明確收入證明(還款來源評估參考)
🔹分期數:最長可分10年(120期)，個別方案最長可分15年(180期)
🔹綁約期限:1年(12期)
🌲核貸100萬(本利攤還)月繳6906元起
優點:對照房屋轉增貸，可貸成數較高，申請手續較為簡便。
缺點: :對照房屋轉增貸，可分期數較短，利率較高。
📌因並非針對單一銀行房貸二胎項目介紹，導致個案無法達到精準說明，如須進一步詳細了解，歡迎點擊以下LINE連結-將提供專人一對一免費諮詢

房屋貸款-融資租賃方案

✅什麼是融資房屋貸款？
✅ 什麼是租賃公司房屋貸款？
✅融資租賃方案➤ 房屋二胎高成數貸款-
商品簡介-
▲年齡：20-70歲(不含貸款年限)
▲區域：全省(不含離島)
▲成數 : 最高承作成數➜可至房屋市價【例如：房屋實價登錄價值 1000 萬元，目前尚欠8成 800萬，則本筆最高可貸 200 萬( 曝險金額可到 1000萬元，等於房屋市價】總貸款金額可以=售屋金額。
▲額度：最高300萬(300萬以上，可個案討論，但會以企金方式承作)
▲月付款：每十萬元-月繳1162元起(本利攤還)
▲寬限期:最長24期(只繳息)
▲綁約：20期(繳滿20期，提前清償➜可免違約金)
▲資格：本人或連帶保證人➜名下持有房屋即可，並無持有時間限制(房屋剛過戶，包含:購屋、贈與、繼承、、皆可)
▲ 收入:可免提供明確職收證明-較無工作行業別限制
▲方式：新增二胎貸款或轉增貸它行二胎貸款或借新還舊(已貸者，可再貸)房屋私設：房屋有私設可個案處理 (會參考異動索引登載事項)，如可佐證為廠商合作或親屬關係➜則不在此限，並回復正常審查模式。
▲信託:房屋如目前於信託中，則只要能塗銷信託註記，即可進件申請，審核標準比照房屋私設方式處理。如可佐證「信託管理人」為親屬關係➜則不在此限，並回復正常審查模式。
▲持有: 房屋持有人需為自然人，持有人為法人(公司)不予承作(但可個案討論)。
▲強項: ✔不看房屋目前用途✔不看屋況✔不看屋齡✔不看房屋所在區域(不含離島) ▲目前空屋、倉庫、出租中、宮廟、商行、公司行號、、皆可承作
▲型態:大樓、公寓、透天厝、套房、廠房、農舍、、、
▲優勢:各行各業皆可貸，無行業別限制，免明確職收
▲信用條件；○負債過高可溝通○繳款不佳可說明○信用不良可爭取
🌲核貸100萬(本利攤還)月繳11611元起

代書房屋貸款方案

✅什麼是民間房屋二胎貸款？

民間房屋二胎借款是指房屋或土地已經向銀行或其他金融機構或融資公司取得第一筆房屋貸款後，再次向民間貸款機構（例如:當舖、融資公司、代書、金主）申請第二筆房屋貸款，此時房屋的抵押權屬於第二順位。 也就是說，房屋已經設定過一次抵押權，現在又設定了第二筆抵押權，因此稱作二胎。

民間二胎與銀行二胎差異:
民間二胎通常由民間借款公司或非銀行金融機構提供，相較於銀行，其審核條件可能更彈性，但利率相對也較高。

民間二胎借款優缺點:
🔸優點:
a.可快速取得資金:相較銀行二胎審核條件較寬鬆(適合因種種原因，無法在銀行順利取得貸款的人)
b.額度較高: 可貸額度較不設限，可以取得比銀行二胎更高的貸款額度。
c.收入證明:免明確職收證明-較無工作行業別限制
🔸缺點:
a.利息支出比銀行高
b.借貸對象較複雜且資訊較不透明(建議合約可經由法院公證，以保障雙方權益)

通常會向民間借貸「房屋土地二胎」貸款對象-
🔹聯徵信用異常，信用評分偏低
🔹負債比過高
🔹無法提供明確職收證明
🔹無穩定工作收入(例如:按日(案件)計酬、、、)
🔹銀行拒貸行業(例如:八大行業、、、)
🔹房屋剛過戶且近期剛增貸
🔹房屋前貸繳款不正常
🔹特殊物件(例如:持分、宮廟、、、)
🔹其他
🌲繳款方式:可選擇A.純繳息或B.本利攤還(最長可分180期)

私人金主房屋貸款方案

✅ 民間(金主、代書、當鋪)房屋二胎貸款介紹-

優勢:
a.快速估價-當天可知估價結果
b.免明確職收證明-較無工作行業別限制
c.應準備文件較簡便-不需勞保資料、扣繳憑單、薪資轉帳、、
d.較不注重負債比&信用條件-例如:前房貸繳款不良、強制停卡、、
e.標的物較無限制-例如:農舍、山坡保育地，持分房地、、
f.借貸金額較無上限(以標的物價值導向)
🔸借款人年齡:18-80歲(80歲以上，可個案處理)
🔸還款方式:純繳息or本利攤(最長分20年)皆可
🔸物件:房屋or土地
🔸區域:全省皆可(含離島)

🔺特點1:設定順位無限制，例如:可設定在第三、四、、胎
🔺特點2:可幫忙代償融資、私設、銀行
🔺特點3: 可幫忙解除查封、假扣押、代墊清償、、、。

除正常物件以外-以下為可承借的特殊物件介紹:
🔹房屋or土地(持分可承作)
🔹山坡地、林業用地、保護區土地、牧地、原住民保留地、、
🔹土地+房屋未辦理保存登記
🔹公同共有房屋or土地
🔹買貸案
🔹其他特殊物件(可個案討論)
🌲純繳息100萬-月繳6000元起(視個案而定)

✅申請「銀行」房屋貸款常見被拒貸的原因:

A.沒有工作或無法提供收入證明：
工作及收入證明是銀行評估個人還款來源的重要依據，如果無法提供穩定的職收證明供銀行授信評估，銀行將無法有效衡量其放款風險，以保障其債權。
B.近期有貸款核貸紀錄：
如近期內信用急遽擴張，資金需求過於密集，銀行很容易對其借款用途產生風險疑慮，會將其列為高風險族群，導致貸款無法過件。
C.貸款或信用卡繳款不正常:
銀行會經由個人聯徵信用報告，以洞悉申貸戶過去的繳款狀況，以作為日後繳款情形的判別，如有遲繳等信用貶落註記，銀行會將該筆申貸案予以駁回並拒絕放貸。
D.聯徵中心信用評分偏低：
如曾有貸款延遲繳款、信用卡費逾繳、信用卡預借現金、信用卡長期動用循環額度、信用卡爆卡、貸款筆數多、近期內信用擴張、、、等等現象，將導致聯徵分數降低，通常會被銀行婉拒其貸款申請。
E.聯徵查詢次數太多：
如果近三個月內的聯徵查詢紀錄超過3家(並非3次)，屬於近期內密集申辦，會被銀行認定為高風險族群，進而降低貸款申請的核貸機率。
F.負債比過高：
信用貸款額度超過平均月收入的22倍（DBR）或收支負債比過高(DIR)，則屬於低承做客群。
G.債務協商繳款中：
目前處於前置性協商、個別協商、更生還款中，聯徵紀錄會被註記，因此信用暫時被凍結，如於期間內向銀行提出信貸、房貸、企業貸、信用卡、、等申請，都會直接被拒絕。
H.聯徵有其他不良註記:
例如:清算、催收、逾期、呆帳、信用卡強停、支票拒往、退票未清償註記、、、等。

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